防城港厂房拆.迁评估价格透明合理
我们就从基本公式、原理、估值步骤、优缺点详细介绍
（1）折现现金流法(DCF) 基本公式
P—企业的评估值；
n—资产（企业）的寿命；
CFt—资产 (企业)在 t 时刻产生的现金流；
r—反映预期现金流的折现率
可能出现短期内超出或落后于GDP增长率的情况。 DDM模型可以在某些红利发放较为正常的企业应用，但是国内目前应用存在很多问题。大多数企业发放红利很少，或者说不稳定，很难套用DDM这种纯粹计算红利的模型，实际上在国外也应用不是很广泛。当我们把Dt定义成“自由现金流”，那么DDM模型就成为了DCF模型，而对于自由现金流的定义分为股权自由现金率和企业自由现金流两种，前者就是FCFE(Free Cash Flow to Equity)，后者叫FCFF(Free Cash Flow for the Firm)。FCFE/FCFF估值模型的框架。
从上述计算公式我们可以看出该方法有两个基本的输入变量现金流和折现率。因此在使用该方法前首先要对现金流做出合理的。在评估中要考虑影响企业未来获利能力的各种因素，客观、公正地对企业未来现金流做出合理。其次是选择的折现率。折现率的选择主要是根据评估人员对企业未来的判断。由于企业经营的不确定性是客观存在的，因此对企业未来收益的判断至关重要，当企业未来收益的较高时，折现率也应较高，当未来收益的较低时，折现率也应较低。
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其量级通常是500万-3000万元币。第四个阶段是衰减期公司运营状况应该已经非常成熟了，形成行业，可能已经遇到一些瓶颈，难以突破。了具有一定衰减现象的阶段，企业所处的不同发展阶段，资产评估标准也不相同，以下列举几种常见的企业资产评估方法。二、常见的几种企业价值资产评估。方法二、常见的几种资产评估方法，(一)市盈率资产评估法(P/E资产评估法)，1、概念市盈率=每价/每股盈利。或市盈率=每股收市价格/上一年每股税后利润，市盈率指标计算以公司上一年的盈利水平为依据。其大的缺陷在于忽略了对公司未来盈利状况的。
（2）折现现金流法(DCF) 原理
将估值时点之后目标公司的未来现金流进行折现，加总相应的价值就是折现现金流估值法的基本原理。评估所得的价值，可以是股权价值或企业价值。对目标公司进行价值评估时，使用折现现金流法(DCF) 一般都要目标公司未来每期现金，但是目标公司是永续的，不可能到永远。因此，在实际估值中，都 会设定一个详细期，此期间通过对目标公司的收入和成本、资产、负债等进行详细，得出每期现金流。
企业自由现金流量(FCFF)=(1-税率t)× 息税前利润(EBITD)-(NA)的变化，其中息前税前及折旧前的利润(EBITD)= 息税前利润+折旧，净营运资金的变化有时称为净营运资金中的。FCFF模型的一般形式，只要可以充足的信息来公司自由现金流，那么FCFF模型的一般形式就可以用来对任何公司进行估价。（1）、模型，在FCFF模型一般形式中。企业的价值可以表示为预期FCFF的现值，公司的价值， t从1至无穷大，其中FCFFt=第t年的FCFF，如果公司在n年后达到稳定增长状态。稳定增长率为gn。
（3）折现现金流法(DCF)估值步骤
即可算出目标企业的股权价值。
（4）折现现金流法(DCF)优缺点
折现现金流法作为评估企业内在价值的科学方法不但适合估值企业的股权价值，也更适合并购估值的特点，很好的体现了企业价值的本质；与前几种企业估值方法相比，折现现金流法符合价值理论，能通过各种假设，反映企业管理层的管理水平和经验。但尽管如此，折现现金流法仍存在一些不足
财产损失评估，财产损失是指企业或个人在生产经营中。由于自然灾害和意外事故或其它原因。造成的资产的短缺、毁损、盘亏、被盗等损失（不包括企业发生的合理损耗）。财产损失包括固定资产损失和流动资产损失。财产是指企业或个人拥有或者控制的、用于经营管理活动且与取得应纳税所得有关的资产及个人所拥有的的资产适用于。自然灾害造成的存货、设备（设施）、厂房等资产的毁损损失；，责任事故造成的存货、设备（设施）、厂房等资产的毁损损失，包括物资因保管不善而发生的被盗损失；，各种存货的残损、霉变损失。林权评估，(1)倒算法，用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入。